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在美国亲历租房和买房

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美国人喜欢搬家,因此买房卖房的人多,房屋经纪人也多;“学区”好的地段,房价也相应贵一些;买房可以“砍价”,不过可“砍”的空间不大

1美国的公寓很多是木结构的

已经是第八次去美国了。我的小儿子在美国已经20年,我每一次去美国,都在他那里住一两个月,亲历了从租房、看房到买房的全过程。

小儿子的家,最初在旧金山东湾阿拉米达岛海滨一幢大楼内。这种大楼,在美国称之为公寓。那时候,他租公寓房子。两房一厅的公寓房子,月租1500美元。

中国的公寓,总是在大门口设立门卫室。然而,在美国公寓却不见一个门卫。这是因为美国的人工很贵,设立一个门卫室起码要四个门卫——三个三班倒,一个轮休。在美国,这四个门卫的工资就是一笔很大的开支。

在上海,楼房差不多都是钢筋水泥的,美国的公寓很多是木结构的。美国的房子用木头来盖,一方面因为美国森林多,木材不贵;另一方面用木头盖房子,节省人工。美国工厂成批生产各种木柱、木梁、木楼梯、木门、木板壁,运到工地之后,可以像搭积木似的,两三个月就“搭”好一座房子。美国房子的墙壁,其实是一块“三明治”罢了:两面是薄薄的一层纤维板,中间夹一层防火材料。这层防火材料,也起着隔音的作用。

2建成一两年的二手房

有时比新房还贵

在美国工作了一段时间,小儿子决定买房。我和妻也加入了看房子的队伍,跟他、儿媳一起看了20多处房子,对美国的房地产市场有了第一手的了解。

在美国买房子,可以先从网站上查找房源信息,也可以从报纸的售房广告中寻找。不过,最好的办法是委托房屋经纪人。

我们来到阿拉米达的房屋交易中心,交易中心里面是半个足球场那么大的房子,用灰色木板隔成一间间的开放式办公室,那是经纪人与客户谈话的地方。那木板只有我的肩膀那么高,一眼望去,有50多间这样的小办公室,每位房地产经纪人一间,也就是说,这里有50多位房屋经纪人!房屋经纪人多,是因为买房、卖房的人多。

有人说,美国人吃了“耗子药”——喜欢搬家。确实,在一幢房子里住一辈子的美国人不多。通常,刚结婚的年轻人买小一点的房子,或者租房子,等手头积蓄了一些钱,又有了孩子,那就卖小房、买大房。

美国人常常“跳槽”,工作地点变了,如果离原先的住处太远,那就要卖掉旧房,在工作单位附近买新房子。还有人是因为房价猛涨,自己又到了退休年龄,就乘机卖掉大房子,再买一幢小一点的房子,或者到远一点的地方买便宜点的房子……

在中国的房屋交易所,往往可以见到密密麻麻的房屋出售广告,而美国的房地产经纪人通常只做几幢房子的交易。

跟美国的房地产经纪人交谈,我才得知,美国的房地产经纪人分为两种:卖方经纪人与买方经纪人。你要卖掉自己的房子,那就委托卖方经纪人;你要买房子,那就委托买方经纪人。当然,有时你要买那幢房子,直接找那家房东所委托的卖方经纪人也可以,反之亦然。

不过,内中往往有一种“倾向性”,即卖方经纪人总是尽量替卖主打算,而买方经纪人则总是尽量为买主打算,原因很明白,卖方经纪人的中介费是由卖方出,买方经纪人的中介费是由买方出。也有时中介费用由买卖双方分担,则经纪人的“立场”随之变得“公允”。

卖主一旦委托了经纪人售房,就绝对不能抛开经纪人私自跟买主直接交易。一经发现,卖主要向经纪人赔偿经济损失。

我所在的旧金山阿拉米达小岛及其附近,为了使小岛的环境优美,房屋不能过于密集,美国政府严加控制建造新房子,所以那里出售的绝大部分是二手房。不过,这里的房子保养极好,即便是三四十年的房子,看上去仍很新。

这里的房子,差不多都是独立房子,也就是中国所说的“花园洋房”或者别墅。通常是上下两层。每幢房子前有草坪,后有花园。卧室通常是三至四个,厅则通常二至三个,厨房一个,卫生间二至三个。此外还有洗衣房和车库。车库一般可以停放两辆轿车。尽管车库有三四十平方米,通常不计算在房屋面积之中,算是“奉送”。

在二手房之中,最贵的是建成才一两年的房子,这种房子的房价有时比新房子还贵。虽然美国的新房子大都是全装修的,但买主住进新房子之后,还必须进行方方面面的加工。特别是花园,需要自己请人整理——房产公司只交给买主一片荒地而已。所以,购买住了一两年的新房子,什么都是现成的,省时间又省钱。当然,“房龄”越大,房子价格也就相应要低一些。

尤其美国的房子是木结构的,五六十年的老房子,那就不如新房子结实。不过,在阿拉米达,那种英国维多利亚式的房子,结构极为精细,虽然“房龄”在百年之上,却仍卖大价钱!

3“老美”经纪人不懂中国人心态

房子是很特殊的无法移动的商品,非要上门细看才行。然而,二手房里又往往住着房东——很多美国人在拿到售房款之后才能买新房。

按照美国的规矩,看房的时间集中在周日下午。到了这一时间,房东把家里打扫得干干净净,家里的一切都井然有序,然后全家外出“回避”。

也就在这个时候,房东所委托的房屋经纪人“进驻”这一打算出售的房子,在门口挂起了一块售屋牌子。售屋牌子上往往印着经纪人的照片,还写着经纪人电话号码。另外,牌子上还写着看房时间,并提供关于这座房子的介绍资料。资料上往往印着房屋的外貌以及各厅、室的照片,房屋平面图,房屋建造历史以及价格。

在规定的看房时间里,房门通常开着。购房者自己开车前来。谁要看房都可以进去。

这时,房屋卖方经纪人充当临时主人,在房子里笑迎客人,给每一位看房者递上一张名片,并不厌其烦地逐一回答看房者的问题。

我注意到,很多购房者向经纪人询问“学区”情况。这是因为购房者都希望自己的孩子能够上好的学校,所以“学区”好的地段,房价也相应贵一些。

那天,我们到硅谷附近一口气看了几处房子。我非常喜欢一座位于小山山顶的一幢房子,有一个六七十平方米的木阳台,可以俯瞰山下的高速公路,也可以眺望远处的大海,风景极佳。从阳台沿着“之”字形白色扶梯下去,则是后花园,花园里有很大的鱼池。我说这房子简直可以让好莱坞来拍电影。由于房子在山顶,房价比小岛上的房子还便宜,只是小儿子嫌这房子太冷清,没看中。

又有一处房子,很不错。当小儿子问起房东为什么要卖掉房子时,这位经纪人说:“他们前年以38万美元买进,今年夫妇离婚了,以51万美元价格出售。”显然,这位“老美”经纪人不懂中国国情。他这么一说,小儿子和儿媳马上否决了,认为这房子不吉利!

还有一处是“模特屋”,也就是中国所说的“样板房”。那房子倒是新房子,装修十分考究,价格也公道。这房子原本是供客户参观用的,后来作为房产公司的办公楼。只是主卧室那好端端的墙、天花板,都被漆上红红绿绿的图案。另外,由于参观的人以及公司的人员来来去去太多,地毯已经被踩得很脏很旧,需要全部更换。

在回去的路上,这位美国经纪人一边开车,一边开始向我的小儿子询问参观这几处房子之后的印象,其实是在“摸底”,了解买主看中了哪幢房子。在当天晚上,美国经纪人打电话来,正式询问买主的意思。可惜,这几处房子,我的小儿子都未中意。

4美国房屋经纪人的“秘密”

后来,我的小儿子请了一位华裔房屋经纪人L先生。他来自香港,能用英语、闽南语、普通话跟各种客户打交道,生意做得很不错,是这里的“头牌”房地产经纪人。

我发现,L先生比那位“老美”经纪人要精明得多。比如,我的小儿子来到他正在负责出售的一幢房子,问起同样的问题:“房东为什么要卖掉这房子?”他马上指了指墙上挂着的房东一家的照片说:“房东在5年前买了这房子。你瞧,他在此屋中添了两个孩子,他又发了财,想买更大的房子。所以这屋很吉祥,是‘吉屋’。你买了这屋,也会添丁发财!”他又说:“这屋的大门朝东,紫气东来,风水好,吉兆!”因为他看到买主是中国人,就用“东方理念”来打动你的心,而这是“老美”经纪人根本说不出来的。

跟这位“头牌”经纪人打交道多了,我发现,他并不光是就交易谈交易,他也很善于从方方面面跟你聊天,建立起友谊。

比如,他很热心地向我们介绍看房子值得注意的地方。

我在看房子的时候,从来不注意屋顶。他告诉我,看房子一定要看看屋顶。因为美国的房子大都是木结构的,有些老一点的房子久经风吹雨打,木屋顶容易腐烂、漏水,而用长方形瓦片的屋顶就好得多,一般在50年内不会出问题。

他还关照我,要注意卫生间所有的缝隙是否严密,这些缝隙必须用硅胶封死。有的卫生间缝隙裂开,表明漏水,那就很糟糕,因为水一渗进去,木地板很容易腐烂。

他还指出,也要注意门窗的缝隙,倘若不严实,一下雨,整个木墙渗水,就会很麻烦。就连下水道也要特别留意,下水道堵塞和渗漏会带来很多麻烦。在美国人工昂贵,房子修一下要花很多钱,所以买房子时一定要注意种种“细节”。

如果买主看中了一幢房子之后,能否成交的关键便是价格。买主可以“砍价”,不过可以“砍”去的空间不大。在阿拉米达,一幢60万美元的房子,一般能够“砍”的幅度也就是一万美元左右。

渐渐地,我知道美国房屋经纪人这一行的“秘密”:在跟卖主商量价格时,尽可能压低至卖主能够接受的“最低价”。只有这样才容易成交。当然,正因为事先已经被经纪人“压价”,所以买主“砍价”的余地就不很大了。经纪人也非常了解买主的心理,倘若不“砍”一点价,总有“不舒服”的感觉,所以也就在买主出价之后,经纪人会再一次劝卖主压一点价。

5美国买二手房

要找专业人员“验房”

但是,签订合同的过程中,还会发生种种意外。即便签了合同,也并不一定成交……

在陪小儿子来到阿拉米达的房屋交易中心。我亲历了签定合同的全过程。小儿子坐定之后,忽然提出一个新的要求:“这幢房子的主人是5年前买的,你能不能告诉我,他当时买的价格是多少?”

L先生立即从电脑中查到了5年前的交易资料,当场打印,交给买主。显然,买主想从5年前的成交价格,判断今日的交易价格是否合理。

他很坦率地对我的小儿子说,这幢房子能够“砍”去9000美元,就算很不错了。

小儿子问得很详细,诸如卖主的产权是否存在纠纷;每年的房产税是多少;房屋保险费每年多少;头款付多少,分期付款的年限以多少年为合适,分期付款的贷款利息是多少;房屋中介费是多少,由谁负担……

内中还有所谓“验房费”,验房是在美国买二手房必不可少的手续。如果买新房子,建造之后经过验收,才会交给客户。购买二手房,买主当然会细细察看,但是买主毕竟外行,所以必须委托专门的验房专业人员前来验查。这验房手续,可以委托经纪人代为联系。验房费用由买主付,300多美元。查验完毕,开出验房报告。

在买主提问之后,L先生开始向买主提问:“头款付多少?”

通常,美国的购房者付30%头款,其余的分期付款,30年付清。不过,L先生说,如果你的经济能力好,头款就尽量多付一些,这样可以减少分期付款所支付的利息。

此外,每月要交管理费160美元,房产税590美元,保险费60美元。不过,在美国买房所交的房产税,可以抵扣个人所得税。

L先生在算好这一笔笔账之后,又向我的小儿子提问:“你的钱是在股市里,还是已经抛出来?”起初,小儿子不明白他的意思。经他解释,才知道他曾经遭遇几位买主,说是自己有钱,其实那钱在股市里。要付头款时,股票跌了,拿不出钱了!所以他必须提醒每一位买主。

接着他又问我的小儿子:“你的信用纪录好吗?能够从银行贷款吗?”他说,有的买主签了购房合同之后,去银行办理贷款,却因信用纪录不好而贷不到款,结果无法履行合同。

双方的谈话经历了近两小时,这才终于开始签合同。美国的购房合同长达十页!

双方商定,签好合同之后,3天内买主要付一万美元定金。如果不按时付定金,合同就作废。另外,在签好合同、付了定金之后10天内,买主可以反悔,经纪人全部退还定金。但是,如果超过10天,买主反悔,那就不退定金了。

当然,在付了定金之后,卖主就不能反悔或者把房子卖给第三方了。卖主反悔,要赔给买主相等于定金的钱。通常在合同生效后10天验房(验房发现问题,房东承担相应费用)。验房后两星期至20天内,买主要付清头款。

6变卦之后又成交

第二天,经纪人打来电话,说当晚拿着合同跟卖主见面,卖主提出两条意见:

一是不同意“砍”去9000美元,坚持原价。

二是买主要求在年底前把房款付给他,而他要等到明年2月才能把房子腾出——他要打“时间差”,用拿到的房款去买新房子,然后搬到新房子,才能腾出老房子!

那两条都是我的小儿子所不能接受的。

买主把自己的意见告诉经纪人,经纪人又与卖主商量,再把卖主的意见转告买主,如此反反复复——因为按照规定,买主不能与卖主见面,必须通过经纪人商谈。

谈来谈去,双方的意见无法统一。于是,那墨迹未干的合同也就作废了!

后来才知道,本来卖主已经给经纪人说好“底线”。就在这时,一位美国球星也看中那幢房子。球星为了争得此屋,就答应按照卖主原价买下。这样,卖主当然愿意卖给球星。

球星与经纪人L先生签了合同,但后来又因种种原因,没有成交。于是,L先生倒过来又给我的小儿子打电话,希望再度谈判,再签合同。最终,我小儿子买下了这栋房子。

我又记起那位“老美”经纪人,亲自开车,花费半天时间,带领我们看房。除了我的小儿子请他吃了一顿饭之外,一无所获。看来,在美国做房地产经纪人,也颇吃力。不过,由于房地产交易的金额巨大,一旦做成一笔生意,经纪人从中抽取的中介费也是够“显赫”的。所以L先生告诉我,他来此做了几年房地产经纪人,自己也已经在岛上买好一幢房子。

7

用60万美元

买了一栋1000平方米的别墅

在美国,旧金山硅谷、纽约曼哈顿的房价,算是最贵的。最近我的一位朋友从德克萨斯州的达拉斯调到硅谷工作,他的第一反应就是硅谷的房价太贵。

相比之下,美国别的州的房价要便宜得多。今年3月,我在小儿子家,接待从俄亥俄州来的上海朋友。记得,1993年我去美国的时候,他刚在美国上大学。他在1999年结婚。一转眼,如今他已经有两个儿子,老大14岁,老二8岁。

他住在俄亥俄州代顿,那里是飞机发明者莱特兄弟的家乡,如今是美国空军基地。但是近年来那里经济萧条,人口外移严重,所以房价很低。他告诉我,刚在代顿买了新房子,比他现在的住房大一倍。新居是花60万美元买的,1.1万平方英尺(相当于1000平方米),6个卧室,两个大客厅,有一个游泳池,还有很大的花园。这房子原价80多万美元,最高时100多万美元。他说,在上海人看来,这简直是天堂,因为60万美元在上海只能买100平方米左右的一套公寓房。

在今年2月间,我从旧金山飞往美国南部的佛罗里达州,在那里住了半个月。佛罗里达的房价也便宜,购房者之中,不少是退休老人。他们往往把原住地的房子卖掉,在佛罗里达买房子。原因是佛罗里达处于美国最南端,冬日暖和,适合养老。佛罗里达的房价以往一直就低,虽然2007年全美遭遇房价大跌的风暴,但佛州的房价跌得不算厉害。美国的房价到了2013年,才止跌回升,但是升幅不大。

当然,佛罗里达也有真正的豪宅。我在佛罗里达的棕榈树滩,看到很多占地5000到10000平方米的“大宅门”,房价在1000万美元以上。那里是美国富豪的“冬日俱乐部”所在地——这些豪宅平时只是由管家管理,富豪们到了寒流袭击美国时,才到这里避寒,住一两个月。

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